Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sorgen bei unseren Kunden immer wieder für Unklarheiten, da die Definition im Wohnungseigentümergesetz nicht immer eindeutig ist. Den Unterschied sollten Eigentümer und Mitglieder einer WEG aber unbedingt kennen. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen den Unterschied und machen die Abgrenzung mit Hilfe von typischen Beispielen deutlich.

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Sie sind Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Wohnkomplex und somit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz WEG), doch der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Ihnen nicht zu 100% klar?

Um Ihre Rechte und Pflichten innerhalb der WEG zu wahren, ist es jedoch wichtig, die genaue Abgrenzung dieser beiden Begriffe zu kennen.

Während zum Beispiel anfallende Kosten für das Sondereigentum zu 100% vom Eigentümer getragen werden müssen, müssen die Kosten für das Gemeinschaftseigentum von allen Mitgliedern der WEG (somit von allen Eigentümern) getragen werden.

Doch wo liegt nun der genaue Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Die genaue Abgrenzung der beiden Begriffe ist gesetzlich im Wohnungseigentümergesetz § 1 Begriffsbestimmungenund § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums definiert (zum Gesetzestext).

[…] Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung […] an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gegenstand des Sondereigentums sind […] bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes […]

[…] Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude […] Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden […]

Was fällt unter den Begriff Sondereigentum?

Sondereigentum sind alle Räume, die im Besitz des Eigentümers stehen, wie der eigene Wohnraum (Eigentumswohnung), Parkplätze und Kellerräume. Zudem gehören die in der Wohnung verbauten Wohnungstüren, Tapeten, Parkett, Badewanne usw. ebenso zum Sondereigentum.

Was in Ihrem individuellen Fall zum Sondereigentum gehört, ist in der Teilungserklärung, die beim Kauf der Immobilie unterzeichnet wurde, genau festgehalten.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum sind das Gebäude selbst (inklusive Dach und Wohnungstüren), wesentliche Bestandteile des Gebäudes (z. B. tragende Wände, Außenfassade, Wasserleitungen etc.) und das Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Zudem alle gemeinsam genutzten Räumlichkeiten (z. B. Wasch-, Trocken- und Heizungsraum) und Bestandteile, die der Sicherheit (z. B. Feuertreppe, Geländer) oder dem Komfort (Fahrstuhl) der WEG dienen.

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer im Sondereigentum?

Innerhalb Ihrer eigenen vier Wänden dürfen Sie generell jegliche Veränderung vornehmen, ohne dies zuvor mit anderen Wohnungseigentümern abzustimmen. Dies gilt aber nur solange das Gemeinschaftseigentum nicht davon betroffen ist (siehe Beispiel 2).

Die Art der Nutzung ist ebenfalls Ihnen überlassen, solange Sie die Abmachungen in der Teilungserklärung nicht verletzten. Sollte es zum Beispiel laut Teilungserklärung erlaubt sein, Ihr Eigentum zu vermieten, so können Sie dies jederzeit ohne Abstimmung der WEG tun.

Als Eigentümer tragen Sie jegliche Kosten, die innerhalb Ihres Sondereigentums anfallen. Dazu zählen zum Beispiel jegliche Renovierungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten.

Neben Gestaltungs- und Nutzungsrechten haben Sie ebenfalls das Recht auf Privatsphäre. Generell können Sie entscheiden, wen Sie in Ihre Eigentumswohnung hereinlassen oder nicht. Allerdings setzt dieses Recht in bestimmten Fällen aus. Muss zum Beispiel eine Reparatur oder Wartung am Gemeinschaftseigentum erfolgen und ist dazu der Zugang über Ihr Sondereigentum notwendig, sind Sie verpflichtet, den Handwerkern zuritt zu Ihrem Sondereigentum zu gewähren.

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer im Gemeinschaftseigentum?

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen einer Zustimmung der einzelnen Eigentümer. Als Eigentümer dürfen Sie nicht eigenständig Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, ohne dass hierfür ein Beschluss der WEG vorliegt.

Die Kosten für Reparaturen und Umgestaltungen werden von allen Eigentümern gemäß einem vertraglich festgelegten Schlüssel übernommen.

Räume, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, können generell von jedem Eigentümer betreten und benutzt werden.

Beispiele, die die Abgrenzung der beiden Begriffe verdeutlichen

In den folgenden Beispielen wird davon ausgegangen, dass Sie ein Eigentum in einem Wohnkomplex, mit mehreren Eigentumswohnungen unterschiedlicher Eigentümer, besitzen. Sie sind also Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Bei allen Beispielen wird davon ausgegangen, dass vertraglich nichts anderes als die gesetzlichen Vorgaben vereinbart wurde.

Beispiel 1

In einer Sitzung der WEG wurde beschlossen, die Außenfassade des Wohngebäudes zu erneuern. Die Außenfassade des Gebäudes gehört zum Gemeinschaftseigentum. Somit werden die Kosten gemäß dem vereinbarten Schlüssel auf die Eigentümer aufgeteilt.

Beispiel 2

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung neugestalten und eine nichttragende Wand zwischen Wohnzimmer und Küche entfernen. Muss hierzu das Einverständnis der WEG einbezogen werden oder dürfen Sie diese bauliche Veränderung in Ihrem Sondereigentum auch ohne Einverständnis der WEG umsetzen?

Sofern nicht anders vertraglich festgelegt, dürfen Sie die nichttragende Wand ohne Einverständnis der WEG entfernen.

Würde es sich bei der Wand um eine tragende Wand halten, gehört diese rechtlich zum Gemeinschaftseigentum. In diesem Fall gelten die Regelungen und Vereinbarungen der WEG-Verordnung.

Beispiel 3

Ihr privates Kellerabteil grenzt mit einer Wand an den gemeinsam genutzten Waschraum. Ihr Keller ist Teil Ihres Sondereigentums, während der Waschraum Teil des Gemeinschaftseigentums ist. In der angrenzenden Wand müssen altersbedingt Heizungsrohre erneuert werden. Der gesamte Wohnkomplex wird von einer Zentralheizung betrieben, die zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Wer zahlt die Kosten für die Erneuerung?

Da es sich um eine Zentralheizung handelt, gehören alle Teile des Heizungssystems, inklusive der Rohre, in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Reparatur und anschließenden Ausbesserungsarbeiten werden aus diesem Grund von allen Eigentümern (inklusive Sie selbst) getragen. Die Höhe der Kosten für jeden einzelnen Eigentümer errechnet sich nach dem bei Kauf des Eigentums vereinbarten Schlüssel.

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Fazit

Die Beispiele machen die Abgrenzung der beiden Begriffe deutlich und zeigen, wie wichtig es für Eigentümer ist, die Unterschiede zu kennen. Da es oft um die Übernahme von Kosten geht und Ihre Rechten und Pflichten davon abhängig sind, um welches Eigentum es sich handelt.

Generell gilt, solange es das Gemeinschaftseigentum nicht betrifft, können Sie Änderung innerhalb Ihres Sondereigentums in eigenem Ermessen vornehmen. Möchten Sie Änderungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, bedarf dies eines formellen Antrags in einer WEG-Sitzung und der anschließenden Zustimmung der WEG.

Klären Sie Ihre baulichen Vorhaben im Zweifel vorher mit Ihrem WEG-Verwalter ab. In der Realität kommt es oft zu Fällen, bei denen es auf den ersten Blick nicht eindeutig hervorgeht, welches Recht angewandt werden muss oder welche Pflichten erfüllt werden müssen. Aus diesem Grund muss jeder Fall individuell und mit großer Sorgfalt betrachtet werden.

Als WEG-Verwalter stehen wir Ihnen dabei jederzeit und kompetent zur Seite. Wir beantworten Ihnen alle Fragen rund um das Thema Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentum.

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